Kiracının Tahliyesi İçin 7 Kural

Kiracının Tahliyesi: Yasal Sebepleri ve Şartları

Kiracının tahliyesi (ev sahibinin kiracıyı çıkarma süreci) Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde sıkı kurallara bağlıdır. Kiraya veren, kiracıyı keyfi bir şekilde tahliye edemez; ancak kanunda belirtilen belirli koşullar gerçekleştiğinde kiracının tahliyesi mümkün olabilir.

Bu makalede kiracının tahliye sebepleri teknik bir dille ancak anlaşılır şekilde ele alınmaktadır. Bursa‘da yaşayan ev sahipleri ve kiracılar için, kira hukuku kapsamındaki yasal hak ve yükümlülükleri bilmek büyük önem taşımaktadır. Kiracının tahliyesi hangi durumlarda gündeme gelebilir? Aşağıda, sürenin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), iki haklı ihtar, konut ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, taşınmazda önemli onarım veya yeniden inşa gereksinimi ve kiracının/eşinin aynı ilçede konutu olması gibi başlıca yasal tahliye sebepleri açıklanmaktadır.

Sürenin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu uzama, kiracının istemiyle devam edebilir ve kiraya veren bu uzamaları tek taraflı olarak engelleyemez. Dolayısıyla, sadece sürenin dolması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Ancak, konut ve işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda farklı bir durum ortaya çıkar. İlk kira süresinin bitiminden sonra başlayan uzatma dönemleri toplamda 10 yılı bulduğunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirim süresi doğru şekilde kullanılırsa, ilgili kira döneminin sonunda kiracının tahliyesi talep edilebilir. Sürenin sona ermesi gerekçesiyle tahliyede dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, yasal bildirim sürelerine titizlikle uyulmasıdır. Aksi takdirde, kiracıyı sadece süre doldu diye çıkarmak yasal olarak mümkün olmaz.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini (ya da sözleşmede kararlaştırılan aidat gibi yan giderleri) ödeme borcunu ifada temerrüde düşmesi, yani ödenmesi gereken borcunu zamanında ödememesi ve verilen ek sürede de ödememesi durumudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiraya veren bu durumda kiracıya yazılı olarak bir ihtar gönderip en az 30 günlük bir ödeme süresi tanımalıdır (konut ve çatılı işyeri kiraları için; diğer kira türlerinde en az 10 gün). Bu ihtar genellikle noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılır ve kiracıya geciken kira bedelini belirtilen süre içinde ödeme fırsatı verir. Eğer kiracı bu süre sonunda da borcunu ödemezse, kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye sürecini başlatabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira ödemelerini sürekli geciktirmesi ve bu nedenle kiraya verenin yazılı ihtarlar göndermek zorunda kalması durumunda, “iki haklı ihtar” gerekçesiyle tahliye gündeme gelebilir. İki haklı ihtar, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre aynı kira yılı içinde (kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren bir yıllık dönem) kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından kiracıya iki defa yazılı ve haklı ihtar gönderilmiş olmalıdır. “Haklı ihtar”dan kasıt, her bir ihtarın gönderildiği tarihte ilgili ayın kira bedelinin gerçekten ödenmemiş olmasıdır. Bu ihtarların genellikle noter aracılığıyla yapılması, ilerde ispat kolaylığı sağlar.

Eğer bir kira yılı içinde farklı aylara ait iki kira bedeli için haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu davada mahkemeye, gönderilen ihtarname örnekleri ve ödeme kayıtları sunularak, kiracının iki kez uyarıldığı halde ödeme yükümlülüklerini zamanında yerine getirmediği ortaya konur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede önemli olan husus, ihtarların usulüne uygun şekilde ve ayrı aylara ilişkin olarak yapılmış olmasıdır. Şartlar yerine getirildiğinde, mahkeme kiracının tahliyesine karar verebilir. Bu yöntem, özellikle kiracının her seferinde geç ödeyip kiraya vereni mağdur ettiği durumlarda, ev sahibine sözleşmeyi sonlandırma imkânı tanımaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin (ev sahibinin) veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, kiracının tahliyesi için öngörülen önemli sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne ve baba gibi) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi varsa, kira sözleşmesini sona erdirip kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yani ev sahibinin veya belirtilen yakınlarının, tahliye istenen taşınmaza gerçekten ihtiyacı olmalıdır; geçici, keyfi veya sırf daha yüksek kira geliri elde etme amaçlı bir gerekçeyle tahliye istenemez. Mahkeme, ihtiyaç iddiasının samimiyetini titizlikle inceler; bu kapsamda ev sahibinin aynı bölgede benzer bir taşınmazının olup olmadığına veya ihtiyaç iddiasının yargılama süresi boyunca devam edip etmediğine bakılır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde kiraya verenin, sözleşme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunun öngördüğü fesih bildirim sürelerine (konut ve işyeri kiralarında kira dönemi bitimine 3 ay kala bildirim gibi) uyarak, bildirim süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, zamanında dava açılmazsa kiraya veren bu sebebe dayanma hakkını o dönem için kaybeder.

Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye eden kiraya verenin, tahliye sonrasındaki davranışları da kanun tarafından sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren tahliyeden sonra taşınmazı eski kiracı dışında bir başkasına 3 yıl süreyle kiraya veremez.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın yeni bir sahibi tarafından satın alınması halinde, yeni malik de belirli koşullarda mevcut kiracıyı tahliye edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, “yeni malikin ihtiyacı” sebebiyle tahliye imkanını düzenlemektedir. Buna göre kiralanan konutu veya işyerini sonradan edinen (yeni satın alan) kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa, kira sözleşmesini feshedip kiracının tahliyesini talep edebilir.

Yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için belirli usul şartlarına uyması gerekir. Öncelikle, taşınmazın el değiştirdiği (satın alındığı) tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildiride, taşınmazı kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının ihtiyacı için kullanacağını belirtir. Ardından, yeni malikin tahliye davası açması için iki farklı zamanlama seçeneği bulunmaktadır:

• Altı Ay Bekleme Süresi: Yeni malik, kiralananı edindikten (tapuyu üzerine aldıktan) sonra en az 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Başka bir deyişle, kiracıyı satın almanın hemen akabinde değil, 6 aylık sürenin dolmasından sonra mahkeme yoluyla çıkarma talebinde bulunabilir.
• Kira Süresinin Sonu: Eğer satın alınan taşınmazdaki mevcut kira sözleşmesinin süresi, yeni malikin edinim tarihinden itibaren 6 aydan daha kısa bir süre içinde sona eriyorsa, yeni malik bu sözleşme süresinin bitimini bekleyebilir. Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilir. Bu durumda ayrıca 6 ay beklemesine gerek kalmaz.

Onarım (Tadilat) Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin, kiralanan taşınmazda kapsamlı bir tadilat, esaslı bir onarım veya yeniden inşa (yeniden imar) yapmak istemesi de kiracının tahliyesine imkan tanıyan yasal sebeplerdendir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiralananın esaslı onarımı, yıkılması veya tamamen yeniden inşası gerekiyorsa ve bu çalışmalar kiracı oturmaya devam ederken gerçekleştirilemeyecek nitelikteyse, kiraya veren sözleşme süresinin sonunda tahliye talep edebilir. Buradaki kriter, yapılacak inşaat veya onarımın küçük çaplı tadilatların ötesinde, taşınmazın esaslı bir değişimini gerektiriyor olması ve kiracının kullanımını imkânsız hale getirmesidir. Örneğin binanın depreme karşı güçlendirilmesi için tamamen boşaltılıp yenilenmesi gerektiğinde veya mevcut yapının yıkılıp yeniden yapılması planlandığında bu hükme dayanılabilir.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya eşinin, kira sözleşmesinin yapıldığı ilçe (ya da belde) sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahip olması durumu da kanunda özel bir tahliye sebebi olarak yer alır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde yaşanabilir durumdaki başka bir konutu bulunuyorsa, kiraya veren belirli şartlarla kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için en önemli koşul, kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken kiracının (veya eşinin) böyle bir konuta sahip olduğunu bilmemiş olmasıdır. Eğer ev sahibi, sözleşme yapılırken kiracının aynı ilçede başka bir evi olduğunu biliyor ve buna rağmen kiralamış ise, sonradan bu maddeye dayanarak tahliye davası açamaz.

Bu sebebe dayalı tahliye davasında da usul kurallarına riayet etmek gerekir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır (belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimi, belirsiz süreli ise fesih bildirimi döneminin sonu esas alınır). Mahkeme, kiracının veya eşinin aynı ilçede oturabileceği bir konutu olduğunu ve kiraya verenin sözleşme yapılırken bunu bilmediğini tespit ederse, tahliyeye karar verebilir. Her ne kadar bu düzenleme kiraya verenin haklarını korumak için getirilmiş olsa da, kiracıların dürüstlük ilkesine uygun davranmalarını teşvik eden bir işleve de sahiptir.

Sonuç olarak, kiracının tahliyesine ilişkin sebepler ve süreçler yukarıda belirtildiği gibi çeşitli hukuki şartlara tabidir. Kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen durumlar gerçekleştiğinde söz konusu olabilir ve her bir tahliye gerekçesi için izlenmesi gereken prosedür farklıdır. Ayrıca, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı şekilde taahhüt etmesi (tahliye taahhüdü) de kanunda düzenlenen ve uygulamada sıkça karşılaşılan ayrı bir tahliye yoludur.

Unutulmamalıdır ki, tahliye sebeplerinden biri gerçekleştiğinde dahi kiracının kendiliğinden evi boşaltması beklenmemeli; kiraya veren mutlaka hukuki yollara başvurarak (icra takibi başlatmak veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak suretiyle) tahliye kararını aldırmalıdır. Bursa gibi büyük şehirlerde kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları ve tahliye anlaşmazlıkları sıkça yaşandığından, bu süreçlerde uzman bir Bursa kira avukatı ile çalışmak hem hak kayıplarını önlemek hem de işlemlerin doğru yürütülmesi açısından faydalı olacaktır. Profesyonel destek almak, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davasının yürütülmesi gibi karmaşık konularda sizi doğru yönlendirecek ve yasal haklarınızın korunmasını sağlayacaktır.