İçindekiler
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye ancak kanunda belirlenmiş sebeplerle mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve sonraki maddelerinde düzenlenen durumlar dışında kiracının çıkarılması (ev sahibinin tahliye hakkı) bulunmamaktadır. Bu yazıda, kiracının tahliyesine yol açan başlıca şartlar incelenecektir. Öne çıkan tahliye nedenleri şunlardır: kiracının kira bedelini ödememesi, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı taahhüdün ihlali, ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı, kiracının bir kira yılında iki kez kira borcunu ödememesi durumunda açılacak iki haklı ihtar davası ve süresiz sözleşmede veya 10 yıllık dolan belirli süreli sözleşmede tahliye talebidir. Bu çerçevede kiracı tahliyesi için öngörülen kiracının tahliye sebepleri açıkça ele alınacak, her bir durumda ilgili Borçlar Kanunu hükümleri, şartlar ve uygulama adımları anlaşılır bir dille açıklanacaktır.
Kiracının kira ödememesi nedeniyle tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin tahliye talebinde bulunabileceği en somut sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira borcunu ödememesi doğrudan tahliye hakkını doğurur. Bu durumda ev sahibi, kira sözleşmesini fesih etmeden icra (tahliye) takibi başlatarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Pratikte şu adımlar izlenir:
- Borç Tespiti: Önce ev sahibi kira sözleşmesini ve ödeme dekontlarını inceleyerek kiracının birikmiş kira borcunu tespit eder. Hangi aylara veya dönemlere ait kaç kira ücreti ödenmemiş, ayrıntılı hesaplanır.
- İcra Takibi: Ev sahibi, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak toplam kira alacağı ve tahliye talebini içeren bir ödeme emri (ilamsız takip) düzenlenmesini ister. İcra dairesi borçlu olan kiracıya ödeme emri ve tahliye talebini tebliğ eder.
- Tebligat ve Süreler: Kiracıya gönderilen ödeme emrinde 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde itirazda bulunmaz ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, takip devam eder.
- Tahliye Emri Düzenlenmesi: Kiracı belirtilen süre içinde borcunu ödemediği veya itiraz etmediği takdirde icra müdürlüğü tarafından 15 gün süreli tahliye emri düzenlenir. Bu emirde kiracıdan 15 gün içinde taşınmazı boşaltması istenir.
- Zorla Tahliye: Kiracı 15 günlük süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra memurları ve gerekirse polis eşliğinde zorla tahliye gerçekleştirilir.
- İtiraz Halinde Mahkeme: Eğer kiracı ödeme emrine veya tahliye emrine itiraz etmiş ise, ev sahibi itirazın kaldırılması davası açarak icra hukuk mahkemesi yoluyla tahliye isteyebilir.
Bu adımların her birinde kanunda öngörülen süreler ve usuller titizlikle takip edilmelidir. Aksi takdirde ev sahibinin kiracı tahliye şartları eksik kalabilir. Örneğin kiracı süre içinde ödeme yaparsa veya geçerli itiraz ederse, sürecin hukuka uygun biçimde devam etmesi için yeni bir takibe başlanması gerekebilir. Bu yöntemde, kiracı kira borcunu ödemediği sürece icra kanalıyla tahliye en hızlı sonuç alınabilen yoldur.
Kiracının Tahliye Sebepleri – Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
Bazı kira sözleşmelerinde kiracı, kira bitiminde veya belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt edebilir. Böyle bir tahliye taahhüdü ev sahibi lehine bir güvence sağlar. Yazılı bir tahliye taahhütnamesinde kiracı, sözleşmenin veya belirlenen tarihin bitiminde meskeni boşaltmayı üstlenir. Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhüdünün geçerliliği için bazı özel şartlar öngörmüştür. Örneğin bu taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra yazılı olarak yapılmış olması gerekir. Kiracının taahhüt tarihinden önce evi boşaltma sözü vermesi veya metnin imza tarihi gibi bölümlerinin sonradan doldurulması hüküm ifade etmez.
Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan durumda, kiracı o taahhüde uygun hareket etmek zorundadır. Kiracı, üzerinde anlaşılan tahliye tarihine kadar evi boşaltıp ev sahibine teslim etmelidir. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, kiraya verenin bu taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkı vardır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir süre sınırlaması vardır: Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhüdüne aykırı durumla karşılaştığında, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye için icra veya dava yoluna başvurmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, süresi içinde işlem yapılmadığında tahliye hakkı ortadan kalkabilir.
Yani özetle, yazılı tahliye taahhüdü kiracıya belirli bir tarihte tahliye yükümlülüğü getirir. Kiracı taahhüde uymazsa, ev sahibi önce icra yolu ile ilamsız tahliye takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Ancak başvurunun taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılması şarttır. Eğer bu süreçte kiracı ödeme yaparsa icra takibi durur; itiraz ederse ev sahibi itirazın iptali davası açabilir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede kiracı ve ev sahibi arasındaki sözleşme kendiliğinden sona ermez; ev sahibi yasal süreçleri işleterek tahliye talebini gerçekleştirmelidir.
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde, kiraya verenin veya sonradan malik olan kişinin konut veya işyeri ihtiyacına bağlı tahliye halleri düzenlenmiştir. Bu hallerde ev sahibi, kira sözleşmesini belirli koşullarla sona erdirme hakkına sahiptir. Örneğin ev sahibi veya eşi, altsoyu, üstsoyu gibi yakınlarından birinin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, kira süresi sonunda sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Benzer şekilde, kiralanın esaslı şekilde onarım, genişletme veya değiştirme amacıyla kullanılamaz hale gelmesi durumunda da kira süresi sonunda tahliye talebi yapılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede aranan temel koşul, bu talebin gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç dayanağına sahip olmasıdır. Geçici, tam olarak ortaya çıkmamış veya tahliyeden çok uzun süre sonra ortaya çıkacak ihtiyaçlar kabul edilmez. İhtiyacın anlaşma veya dava süresince devam etmesi gerekir. Örneğin bir işyeri ihtiyacı davasında, kiralanın şimdiki iş yerine göre daha uygun veya yeni iş için zorunlu olması incelenir. Konut ihtiyacında da ihtiyaç sahibinin niçin kiralananda yaşaması gerektiği somut olarak ispatlanmalıdır.
Özetle, ev sahibinin ihtiyacı halinde tahliye için şunlar aranır:
- Kiraya verenin (veya sonrası malikinin) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu vb. için konut veya işyeri ihtiyacı olmalı. İhtiyaç ve talep edilen kullanım amacının açıkça belirtilmesi gerekir.
- Varsa kiralanın esası onarım (yeniden inşa) veya imar amacıyla kullanılması ve bu sırada kullanımının imkânsız hale gelmesi gibi zorunluluklar da TBK’da sayılmıştır.
- Talep edilen ihtiyaç mutlaka gerçek, sürekli ve samimi olmalıdır. Örneğin sadece ileride doğabileceği düşünülen geçici ihtiyaçlar kabul edilmez.
- İhtiyaç sebebiyle dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira artırım dönemlerine uyularak ve genel fesih sürelerine göre başlatılmalıdır. Davanın, fesih bildirim süresi tamamlandıktan itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Bu koşullar sağlandığında ev sahibi kira sözleşmesini sona erdirip kiracının tahliyesini talep edebilir. Örneğin Ankara’da işyeri ihtiyacı olan ev sahibi, bu durumu yazılı bildirip kira süresi sonunda tahliye davası açabilir. Ancak sürelerin kaçırılması veya ihtiyacın yeterince kanıtlanamaması halinde talep reddedilebilir.
2 haklı ihtar nedeniyle tahliye
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiracının bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini geç ödemesi durumunda ortaya çıkan özel bir haktır. Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2’ye göre, kiracı bir yıldan kısa süren sözleşmede vadesi içinde; bir yıldan uzun sürede ise bir kira yılı içinde iki ayrı ayda kira ödemediği için iki yazılı haklı ihtar yapılmışsa, ev sahibi kira süresi sonunda dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Pratikte bu şu şekilde işler: Kiracı eğer aynı kira dönemi içinde iki kez kira alacağını zamanında ödemezse, her bir gecikmeli ödeme için ayrı ayrı yazılı ihtar (genellikle noter kanalıyla) çekilir. İhtarlar mutlaka yazılı olmalı; haklı ihtar ancak kira borcunu ödememe gibi geçerli bir sebeple yapılabilir. Ayrıca ihtarların iki farklı ayı kapsaması şarttır; örneğin Haziran ve Eylül aylarına ait kira ödenmemiş ve iki ihtar çekilmiş olmalıdır. Aynı aydaki iki ödeme için iki ihtar çekilmesi geçerli sayılmaz.
Kiraya veren, iki haklı ihtarı tamamladıktan sonra kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açmalıdır. Bu davada TBK 352/2 hükmü uyarınca sözleşme feshedilerek tahliye kararı verilebilir. İki haklı ihtar süreci, kiracı tahliyesinde sık kullanılır; çünkü kira ödenmediğinde iki ihtar yapılmışsa ev sahibi daha hızlı tahliye elde edebilir. Ancak tüm şartlar yerine getirilmelidir.
Örnek: 1 yıllık kira sözleşmesi Kasım 2023’te başlayan bir kiracı, Şubat 2024 ve Eylül 2024 kiralarını ödemediyse, ayrı ayrı ihtar çekilmiş olması halinde yıl sonunda tahliye davası açılabilir. Dava içinde tüm şartlar ve belgeler sunulmalıdır.
İki haklı ihtar tahliyesinde, ev sahibi kiracının kira ödemesini iki kez ihlal etmesi durumunda yazılı ihtar gönderir. İki yazılı ihtarın yerine getirilmesi halinde kira yılı sonunda dava açılarak kira sözleşmesi feshedilir ve kiracı tahliye edilir. Tahliye şartlarının yerine getirilmesi (yazılı ihtar, farklı aylar, süresinde dava açma) bu mekanizmanın çalışması için kritik öneme sahiptir.
10 yıl sürenin dolması nedeniyle tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nda 347. maddeye göre konut veya çatılı işyeri kiralarında on yıllık kuralı bulunmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 3+3+3 yıllık uzayan sözleşmeler) sözleşme her yıl uzatılmış sayılır. On yıllık toplam kira süresi dolduğunda, ev sahibi her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapmak suretiyle sözleşmeyi herhangi bir neden göstermeden sona erdirebilir.
Aynı maddenin devamında belirsiz süreli (süresiz) sözleşmeler de düzenlenmiştir. Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde kiracı her zaman fesih bildirimiyle çıkabilirken, kiraya veren ancak kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel fesih usulüne göre bildirerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani örneğin 10 yıldır aynı bağımsız bölümde oturan bir kiracının ev sahibi, 10 yıl dolumu sonrası fesih bildirimini (genellikle 3 aylık bildirim) yaparak kira sözleşmesini bitirebilir. Bu hak, ev sahibine on yıllık kullanım güvencesi tanıyan bir istisnadır.
Özetle: Belirli süreli kiralarda on yıllık uzama döneminin dolması halinde ev sahibi üç aylık ihbarla tahliye isteyebilir. Süresiz kiralamalarda ise on yıl geçtikten sonra genel fesih usulüyle tahliye yapılır. Bu hallerde de yasa prosedürlerine uygun hareket etmek önemlidir.
Sonuç
Kiracı tahliyesi ancak yukarıda sayılan yasal koşullar gerçekleştiğinde mümkün olur. Ev sahibinin tahliye hakkı, Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda belirtilen bu haller dışına taşırılamaz. Örneğin kiracı kira borcunu ödemezse kira ödememe tahliyesi yapılabilir; kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt etmişse bu taahhüde uyulmaması durumunda icra yolu açılabilir; ev sahibi veya yakınları için gerçek konut/ihtiyaç iddiası varsa tahliye davası açılabilir; aynı kira yılı içinde iki kez kira ödemeyen kiracı için iki haklı ihtar yoluyla tahliye istenebilir; belirli süreli sözleşme 10 yılı aşmışsa 10 yıllık kuralı devreye girer.
Bu sebepler dışında kira sözleşmesini sona erdirmek veya kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Tahliye işlemlerinde hukuki süreçlerin kurallara uygun yürütülmesi, sürelerin kaçırılmaması ve yazılı ihtar/dilekçelerin titizlikle hazırlanması hayati önemdedir. Özellikle kiracı tahliye şartları bu nedenler ışığında eksiksiz sağlanmalı; aksi halde yargı tarafından tahliye talebi reddedilebilir. Avukat Efekan Efe hukuk bürosu olarak profesyonel destek almanız önemlidir.
Sonuç olarak, kiracı çıkarma sebepleri hukuken net olarak tanımlanmıştır ve ev sahipleri sadece bu yasal başlıklar çerçevesinde tahliye talebinde bulunabilir. Her vakada uygun prosedürler izlenerek ve kanunda öngörülen süreler göz önünde tutularak hareket edilmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından hak kaybının önüne geçecektir.
