Kira Tespit Davası ( TBK m. 344)

Kira Tespit Davası (TBK m.344) – Konut ve İşyeri Kiralarında Kiraların Belirlenmesi

Kira tespit davaları, kira sözleşmesinde yeni kira dönemine ilişkin kira bedeli artış hükmü bulunmaması veya sözleşmede öngörülen artış miktarının süresi dolmasına rağmen kira bedelinin mevcut piyasa koşullarının altında kalması durumlarında kiraya verenin talebiyle açılan davalardır. Bu davalar tespit davası niteliğinde olup kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacına hizmet eder; kira bedelinin tahsili doğrudan talep edilemez. Nitekim, “kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir”. Kiraya veren, kira bedelinin güncel rayiç değerine uygun hale getirilmesini hâkimden talep eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, bu tespitin temel kaynağını oluşturur. Kısaca özetle kira tespit davası, kiraya verenin kira bedelinin piyasa koşulları ile emsal kira bedelleri esas alınarak yeniden tespitini sağlamaya yönelik özel bir dava türüdür

Tespit Dava Niteliği: Kira tespit davasında mahkeme taraflar arasındaki kira bedelini kesin olarak belirler. Karar, ikame edici bir kira bedeli tespiti olup borç ya da alacak davası gibi maaşlı takibata konu olmaz.

Uygulama Alanı: TBK m.344/3 hükmü sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır. Tarla, taşıt veya diğer taşınmaz ve taşınırlar hakkında kira tespit davası açılamaz.

Temel Şartlar: Kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranının hiç belirlenmemesi veya belirlenmiş olsa da beş yıllık sürenin dolması ve mevcut kira bedelinin piyasa altı kalması hallerinde kiraya veren kira tespiti davası açabilir. Bu iki durumdan birinin gerçekleşmesi dava şartıdır.

Kanuni Dayanak: TBK m.344/3’e göre yeni kira döneminde kira bedeli, taraflarca artış şartı belirlenmediyse veya bu şart geçen beş yıldan sonra ortaya çıkıyorsa, hâkim mevcut ÜFE/TÜFE oranları, kiralananın durumu ve emsal bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davasının açılabileceği zaman dilimi, başta TBK’nin 344. ve 345. maddeleriyle belirlenmiştir. TBK m.345/1’e göre kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yani hukuken herhangi bir süre kısıtlaması olmamasına rağmen, davanın yeni kira dönemi itibarıyla bağlayıcı sonuç doğurması için bazı usul kuralları gözetilmelidir. Temel hatlarıyla şu hususlar dikkate alınır:

• Sözleşmede Artış Hükmü: Sözleşmede yıllık kira artış oranı belirlenmişse, TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası ancak beş yıllık sürenin sonunda açılabilir. Beş yıl tamamlanmadan erken açılan dava geçerli sayılmaz. Buna göre, beş yıllık kira sözleşmelerinde (veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde) yeni kira dönemi için bedel tespit edilebilir.
• Artış Hükmü Yoksa: Sözleşmede artış oranı hiç öngörülmemişse, kira tespiti davası beş yıl beklenmeksizin her kira dönemi sonunda açılabilir. Bu durumda, kiraya veren her yıl sonunda kira bedelinin güncellendiğini mahkemeden talep edebilir.
• Davaya Etki Eden Süre: TBK m.345/2’ye göre dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiracıya kira artış bildiren bir ihtarname gönderilirse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni dönem başından itibaren geçerli olur. Bu şartlara uyulmazsa mahkeme kararı ancak takip eden kira dönemi için hüküm doğurur ve mülk sahibi bir yıl kira gelirinden mahrum kalabilir. Örneğin, mahkeme kararı yeni dönem başından önce açılmamışsa veya ihtarname gönderilmemişse, tespit edilen kira ancak bir sonraki dönemde etkili olur.

Kısaca; TBK345/1 gereğince dava her an açılabilir, ancak mahkemenin tespiti yeni dönem için bağlayıcı olsun isteniyorsa 30 günlük süreye uyulmalıdır. TBK344’te öngörülen beş yıllık şart da gözetilerek davanın açılış zamanı belirlenir. Aksi hâlde, tespiti talep edilen kira bedeli ancak sonraki dönem için uygulanır ve kiralayan bir yıl süreyle eski kira bedeliyle kiralamaya devam etmek durumunda kalır.

Kira Tespit Davası Arabuluculuğa Tabi Midir?

Türk hukukunda, bazı özel hukuk uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı getirilmiştir. 5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile yapılan değişiklik uyarınca artık konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit davaları da dava şartı olarak arabuluculuğa tabi hale gelmiştir. Buna göre:

• Yürürlük Tarihi: Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla, 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Daha önce açılmış davalarda bu yükümlülük geriye dönük uygulanmaz.
• Usul Gereği: Zorunlu arabuluculuk bir dava şartıdır; arabulucuya gidilmeden sulh hukuk mahkemesine dava açılırsa dava usulden reddedilir. Bu süreçte kiracı veya kiraya veren talepte bulunarak arabulucuya başvurabilir. Arabulucuya başvuran taraf, sürecin sonucunda bir anlaşma sağlanırsa bu anlaşmaya uygun protokol düzenlenebilir.
• Uygulama Alanı: Zorunlu arabuluculuk, konut ve çatılı işyeri kira tespit davalarını kapsar. Taraflar arabuluculukta anlaşabilir veya anlaşma sağlayamazsa dava açma yoluna gidebilirler.

Özetle, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davaları için arabuluculuk dava şartı olmuştur. Kiraya verenler bu tarihi takiben kira tespit davası açmak istediklerinde önce arabulucuya başvurmak zorundadır.

İhtarname Şartı Var Mıdır?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin tespitine ilişkin dava açısından ihtarname gönderilmesi bir zorunluluk olarak öngörülmemiştir. Yani, kiraya veren ihtarname göndermese bile kira tespit davası açabilir. Ancak, TBK m.345/2’de düzenlenen usulü yerine getirmek için ihtarname gönderilmesi bir avantaj sağlar.Buna göre:

• Zorunlu Değildir: İhtarname, kira tespiti davasının şartlarından biri değildir. Hüküme göre bir müzekkere “bu dava her zaman açılabilir”. Dolayısıyla ihtarname şartı aranmaksızın kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.
• Bildirim Avantajı: TBK 345/2’ye göre; kiraya veren ihtarnameyi yeni kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya ulaştırır ve aradan bu şekilde bir bildirim geçerse, sonraki yeni dönemde açılacak dava sonucunda belirlenen kira bedeli hemen yeni dönemden itibaren uygulanır. İhtarname gönderilmemiş veya geç gönderilmişse, mahkemenin tespit edeceği kira bedeli ancak bir sonraki döneme ilişkin olarak hüküm doğurur.
• Pratik Sonuç: İhtarname zorunlu olmasa da kiraya veren açılacak davayı yeni dönem için sonuç doğurur hale getirmek istiyorsa TBK 345/2’deki süreye uymalıdır. Örneğin, yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce dava açılır veya ihtarname gönderilirse, mahkeme kararı yeni dönemin başından geçerli olur. Aksi hâlde kiraya veren, bir yıl boyunca eski kira üzerinden kiracıya ev veya işyeri vermiş sayılır.

Sonuç olarak, ihtarname gönderimi dava şartı değildir; ancak TBK 345/2’de belirtilen şekilde yerine getirildiğinde mahkeme tespit kararı yeni dönem için doğrudan bağlayıcı olur.

Hakkaniyet İndirimi Nedir?

Kira tespit davalarında mahkeme, deliller ve bilirkişi raporları doğrultusunda yeni kira bedelini belirler. Ancak, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre tespit edilen bu kira bedelinden kiracı lehine orantılı bir indirimin yapılması gerekir. Bu indirim uygulamasına “hakkaniyet indirimi” denir. Hakkaniyet indiriminin anlamı ve kapsamı şu şekildedir:

• Tanım: Hakkaniyet indirimi, mahkemece belirlenen kira bedelinden adil bir oranda indirim yapılarak kira bedelinin kiracı lehine düşürülmesidir. Mahkeme, kiralanan taşınmazın eski kiracı tarafından kiralanmış olması, kiracının sözleşmenin zayıf tarafı olması gibi sebepleri değerlendirerek %5-%20 arasında bir indirim uygulayabilir.
• Yargıtay Uygulaması: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında eski kiracı kavramı indirim için temel faktör olarak ele alınmıştır. Örneğin, Yargıtay 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında “davalının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır; hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır” denilmiştir. Başka bir kararında, yerleşik uygulamaya göre “TBK 51 ve 52 (BK 43 ve 44) uyarınca kiracı lehine %10–20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20’den fazla indirim yapılarak karar verilmesi” hukuka aykırı bulunmuştur.
• Uygulama Ölçüleri: Yargıtay içtihatları genelde %5 ila %20 aralığını işaret eder. İndirim oranı, mahkemenin takdirindedir ve her somut olayın koşullarına göre belirlenir. Kira tespit davası sonucunda tespit edilen brüt kira bedelinden, mahkeme tarafından haklı ve adil görülen bir oran (örneğin %10-15) indirilir ve net kira bedeli bu şekilde bulunur. Bu indirim kiracı lehine uygulanır.
• Hukuki Dayanak: Hakkaniyet indirimine ilişkin ilke, TBK m.344/3 hükmünde dolaylı olarak öngörülmüş “hakkaniyete uygun” belirleme ibaresine dayandırılır. Yargıtay geçmiş uygulamasında buna “hak ve nesafet ilkesi” demiştir. Sonuçta mahkeme kira bedelini belirlerken sadece TÜFE/ÜFE ve emsal bedelleri değil, hakkaniyet ilkesini de gözetmek zorundadır. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için Avukat Efekan Efe ile irtibata geçiniz.