İçindekiler:
Kira hukukunda kiralananın tahliyesi, kiraya verenin (ev sahibi) belirli haklı sebeplere dayanarak kiracıyı sözleşme sona ermeden önce veya sözleşme sonunda taşınmazdan çıkarması anlamına gelir. Bu haklı sebeplerin en önemlilerinden biri, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebidir. Yani ev sahibi, kendisinin veya yakın aile bireylerinin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, kanunun öngördüğü şartlarla kiracının tahliyesini dava yoluyla isteyebilir. Bursa kira avukatı ve kira hukuku alanında uzman Avukat Efekan Efe, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının kira ilişkilerinde sık karşılaşılan ve dikkatlice yürütülmesi gereken bir süreç olduğunu belirtmektedir. Bu makalede, ihtiyaç sebebiyle tahliye konusu dayandığı kanun maddeleri, dava açma süreleri, yeni malikin hakları ve yeniden kiralama yasağı gibi konular hukuki bir dille ele alınmaktadır.
Tahliye Davasının Açılma Süresi
İhtiyaç sebebine dayanan tahliye davasında en kritik hususlardan biri, davanın ne zaman açılabileceği ve kanunen öngörülen sürelerdir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık sabit süreli kontratlar) ev sahibi, ihtiyaç sebebi ortaya çıkmışsa ancak sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açabilir. Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Eğer bu bir aylık süre geçirilirse ve kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmemişse, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı o dönem için düşer. Bu durumda ev sahibi, sözleşme uzadığı için bir sonraki sözleşme dönemi sonunda aynı hakkı tekrar kullanabilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise (genellikle kendiliğinden uzayan veya süresiz kontratlar) kiraya veren yine keyfi bir zamanda değil, kanunun genel hükümlerine göre belirlenen fesih döneminde tahliye davası açabilir. Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşmeyi sona erdirmek için genellikle üç ay önceden yazılı bildirim şartı vardır; bu bildirim, kira döneminin sonuna yönelik yapılmalıdır. Bu fesih bildiriminin sonunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa, bildirimin öngördüğü tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Aksi halde, kiraya veren bu döneme ilişkin dava açma hakkını kaybeder. Sürelerin doğru hesaplanması ve takibi oldukça önemlidir; bu nedenle hak kaybına uğramamak adına sürecin bir Bursa kira avukatı yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilir.
Not: 1 Eylül 2023 itibarıyla kanun değişikliğiyle kira ilişkilerinden doğan tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan evvel zorunlu arabuluculuk prosedürünü tamamlamak gerekmektedir. Aksi takdirde, arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan davalar usulden reddedilecektir. Sürelere ilişkin işlemler yapılırken bu arabuluculuk aşaması da göz önünde bulundurulmalıdır.
Dayanak Kanun Maddesi Nedir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye hakkının dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’ndaki ilgili maddelerdir. TBK m.350, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene belirli durumlarda dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktadır. Kanun maddesine göre kiraya veren; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları ve torunları), üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu düzenleme, ev sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyacının bulunması şartıyla devreye girer. Yani kiraya verenin amacı daha yüksek kira geliri elde etmek veya keyfi sebepler değil, bizzat kendisinin veya yakınlarının konuta/işyerine ihtiyacı olmalıdır. Ayrıca TBK m.350 devamında “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkansız ise” benzeri bir diğer tahliye sebebi de düzenlenmiştir. İhtiyaç veya imar gerekçesiyle tahliye davalarının ne şekilde ve ne zaman açılacağı yine bu maddede belirtilen usullere tabidir (belirli süreliyse sürenin sonunda, belirsiz süreliyse fesih dönemine uygun şekilde ve her iki halde de bir ay içinde dava açılması gerektiği gibi).
İhtiyaç nedeniyle tahliye konusunda TBK m.351 ise yeni malikin gereksinimini düzenlemektedir. Yani kiralanmış bir taşınmaz sonradan el değiştirir (satın alma gibi yollarla yeni bir malike geçerse), yeni malikin de benzer ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını nasıl kullanabileceği bu maddede açıklanmıştır. Yeni malikin durumu, normal kiraya verene göre bazı ek usullere tabidir ve bu husus ayrı bir başlıkta aşağıda ele alınacaktır. Ayrıca, ihtiyaç sebebiyle tahliye sonrasında kiraya verenin aynı evi başkasına kiralamasını sınırlayan TBK m.355 (yeniden kiralama yasağı) da bulunmaktadır. Bu konular, kanuni dayanaklarıyla birlikte aşağıda detaylandırılmaktadır.
Dava Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin türüne ve durumuna göre değişir. Belirli süreli sözleşmelerde, dava ancak sürenin bitiminde açılabilir. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi 31 Aralık itibarıyla sona eriyorsa, kiraya veren ihtiyaç iddiasıyla 1 Ocak’tan itibaren bir ay içinde tahliye davasını açabilir. Sözleşme süresi dolmadan, devam eden bir kontrat sırasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz; ev sahibi sözleşme süresine saygı göstermelidir. Bu, kanunun kiracıyı koruma amaçlı emredici bir kuralıdır. Kiraya verenin, sözleşme bitimini beklemeden “benim ihtiyacım var, çık” diyerek dava açması hukuken mümkün değildir (yeni malikin özel durumu hariç, bkz. aşağıda).
Belirsiz süreli sözleşmelerde veya süresi dolduğu halde tarafların sessiz kalarak uzattığı kira ilişkilerinde ise dava açma zamanı, fesih bildiriminin sonuç doğurduğu tarihe bağlıdır. Örneğin, sözleşme süresi dolduğunda taraflar yenilemiş ve artık belirsiz hale gelmişse, kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye için öncelikle yazılı fesih bildirimi yapmalıdır. Bu bildirimin tebliğ edilip yasal süresi dolarak kira ilişkisini sona erdireceği tarih, dava açılabilecek en erken tarihtir. Kiracı o tarihte tahliye etmezse, bir ay içinde dava açılabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken, fesih bildiriminin usulüne uygun ve zamanında yapılmasıdır. Aksi halde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğmaz. Özellikle uzun yıllardır devam eden kiralarda, ev sahiplerinin bu süre ve bildirim şartlarını gözden kaçırmaması gerekir. Hak düşürücü nitelikteki bu süreler kaçırıldığında, aynı koşullarla kira sözleşmesi devam eder ve ihtiyaç iddiasıyla tahliye ancak bir sonraki dönemde yeniden gündeme gelebilir. Bu konudaki yasal prosedürlerin doğru uygulanması için Avukat Efekan Efe gibi kira hukuku konusunda deneyimli bir uzmandan danışmanlık almak önemlidir.
Yeni Malikin Davayı Açma Hakkı
Kiralanmış bir taşınmazı sonradan satın alan veya miras, bağış gibi yollarla yeni malik konumuna gelen kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak yeni malikin durumu, mevcut kiraya verenden biraz farklı usullere tabidir. TBK m.351, yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkını kullanabilmesi için özel süreler öngörmüştür. Buna göre, kiralananı edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde, taşınmazı edindiğini ve kendisinin (veya kanunda sayılan yakınlarının) konut/işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini isteyeceğini belirtmelidir. Yazılı ihtarın, yeni malikin tapuyu üzerine almasıyla başlayan bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması gerekmektedir. Bu koşul, eski malikle yapılan kira sözleşmesinin varlığını ortadan kaldırmaz ancak yeni malikin ihtiyaç iddiasını zamanında ileri sürdüğünü gösterir.
Bir aylık bildirimin yapılması şartıyla, yeni malik edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yani yeni ev sahibi, evi satın aldıktan altı ay geçtikten itibaren ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarmak için dava yoluna başvurabilir. Bu altı aylık süre, kiracının taşınmazı boşaltması için tanınmış bir süredir. Örneğin, yeni malik taşınmazı 1 Temmuz’da satın aldıysa, 1 Temmuz – 1 Ağustos arasında kiracıya ihtar gönderip, 1 Ocak’tan itibaren tahliye davası açma hakkını kazanır. Davayı açtıktan sonra yargılama süreci başlayacak ve mahkeme, yeni malikin gerçekten ihtiyaç sahibi olup olmadığına bakacaktır.
Kanun, yeni malike ikinci bir seçenek daha tanımıştır: Eğer kiralananı edindiğinde mevcut kira sözleşmesinin süresi yakında dolacaksa, yeni malik dilerseniz bu sözleşme sonunu da bekleyebilir. TBK 351 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de ihtiyaç nedeniyle dava açma hakkı kullanılabilir. Bu seçenekte, yeni malik bir aylık ihtar göndermese bile, kontratın doğal bitiş tarihinde (veya uzama dönemi sonunda) bir ay içinde davayı açarak kiracıyı tahliye talep edebilir. Örneğin, yeni malik evi satın aldığında kira sözleşmesinin bitmesine iki ay kalmışsa, altı ay beklemek yerine sözleşme bitimini bekleyip o tarihten sonraki bir ay içinde dava açabilir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında da, tıpkı eski malikte olduğu gibi ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır. Mahkeme, yeni malikin gerçekten o taşınmaza kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı olup olmadığına bakacaktır. Sürelerin doğru kullanılması (bir aylık bildirim ve altı ay bekleme kuralı gibi) yeni malik açısından çok önemlidir. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak için sürecin bir Bursa kira avukatı rehberliğinde yürütülmesi faydalı olacaktır.
Sonuç ve Öneriler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından dikkatle takip edilmesi gereken hukuki süreçlerdir. Ev sahibinin kendi ihtiyacını öne sürerek kiracıyı çıkarabilmesi, kanunun çizdiği sınırlar dahilinde mümkündür. Bu sınırlar; gerçek bir ihtiyacın varlığı, kanunda sayılan yakınlar için kullanma zorunluluğu, belirli zamanlarda dava açma koşulu ve tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı gibi unsurları içerir. Kiracılar ise böyle bir dava ile karşılaştıklarında haklarını bilmelidir; ev sahibinin ihtiyaç iddiasının samimiyetini sorgulayabilir ve eğer kötüye kullanım varsa bunu mahkemede savunma olarak ileri sürebilir.
Her somut olayın koşulları farklı olabileceğinden, ihtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinde profesyonel destek almak önemlidir. Özellikle Bursa kira avukatı olarak faaliyet gösteren uzmanlar, hem ev sahiplerine hem de kiracılara sürecin başından sonuna kadar yol gösterebilir. Avukat Efekan Efe, Bursa ve çevresinde kira hukuku alanındaki tecrübesiyle, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında müvekkillerine danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır. Bu tür bir dava düşünüyorsanız ya da böyle bir taleple karşı karşıya kalıyorsanız, hukuki haklarınızı korumak adına alanında uzman bir avukata danışmanız yerinde olacaktır. Uygun adımları atarak, yasal süre ve prosedürlere riayet ederek hareket etmek, ileride telafisi güç hak kayıplarını önleyecek ve sürecin en sağlıklı şekilde sonuçlanmasını sağlayacaktır.
